Talous

Mielipaha ei ole peruste korvauksiin – omakotitalon ostajilla on väärä käsitys myyjän virhevastuusta

Viiden vuoden vastuuseen ei aina voi vedota, ja reklamaatiokin on tehtävä kohtuuajassa.
Hanna Linnove
Selonottovelvollisuus sitoo välittäjää ja tarkoittaa, että kiinteistön myyjä, ostaja ja välittäjä tietävät, mitä kaupassa välitetään. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Maria-Elena Ehrnrooth opastaa kiinteistökaupan osapuolia.

"Pätevä välittäjä, pätevä kuntotarkastaja ja ostajan sisälukutaito ovat parhaat vakuutukset kiinteistökaupoissa", opastaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Maria-Elena Ehrnrooth kiinteistökaupan osapuolia.

Kuluttajariitalautakuntaan tulevat valitukset sekä kiinteistö- että asuntokaupoista kertovat myös sitkeästi kiinteistökauppoihin liittyvistä luuloista ja vääristä käsityksistä. Maakaaren 2. luvun 25 pykälässä on säädös, jonka mukaan kiinteistökaupassa havaitusta laatuvirheestä on reklamoitava viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, tai ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Maakaari ei kuitenkaan ole mikään automatiikka. Reklamaatioaika ja vastuu ovat kaksi eri asiaa. Kaupan kohteen virheistä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, mikä on ennemminkin kuukausia kuin viisi vuotta

"Mielipaha ei ole peruste korvauksiin, on eriteltävä tarkkaan kaupan kohteen mahdolliset puutteet ja voitava osoittaa myyjän vastuu", Ehrnrooth korostaa.

Mahdollisten virheiden on oltava myös olennaisia kaupan toteutumisen kannalta. Rakennuksen ikääntymisestä tai tavanomaisesta kulumisesta johtuvat korjaustarpeet eivät automaattisesti kuulu myyjän vastuulle.

Itsekin kiinteistönväittäjätutkinnon suorittanut KVKL:n toimitusjohtaja pitää tärkeänä, että kaupan alkutilanne olisi kaupan osapuolille yhtä lailla selkeä. Pätevän kuntotarkastuksen tehtävänä on paljastaa rakennuksen mahdolliset puutteet tai korjaustarpeet, mitkä silmämääräisessä tarkastelussa jäävät mahdollisesti huomaamatta.

Toisaalta kuntotarkastusselvityskään ei poista ostajan tarkastusvelvollisuutta. Osa kauppariidoista aiheutuu siitäkin, että kaikki kuntotarkastukset ja kuntotarkastajat eivät ole päteviä. Hallitusohjelmassa kuntotarkastustoiminta on kirjattu tuotavaksi lainsäädännön piiriin ja kuntotarkastajille asetetaan pätevyysvaatimukset.

"Pätevien kuntotarkastajien saatavuus eri puolilla Suomea on haaste", Ehrnrooth puhuu kiinteistönvälitysalan tarpeista.

Asuntokauppaan verrattuna kiinteistökauppa on määrämuotoinen ja vaatii aina kaupanvahvistajan. Maanmittauslaitoksella on jo nyt käytössä sähköinen kiinteistönvaihdantapalvelu, jossa voi tehdä kaupat etänä ja ilman kaupanvahvistajaa. Sähköinen asuntokaupanteko voi yleistyä nopeastikin. Kaupan kohteeseen pitää ja kannattaa ostajan kuitenkin huolellisesti tutustua paikan päällä.

Mikä tahansa vaurio tai puute kaupan kohteessa ei johda myyjän virhevastuuseen. Kuluttajariitalautakuntaan tulee erityisesti kiinteistökaupassa valituksia, joissa väärinymmärrys myyjän virhevastuusta näkyy. Hyvitystä kuluttajariitalautakunnassa käsitellyissä tapauksissa yli puolessa riidoissa lautakunta on suositellut hyvitystä. Yksityishenkilöiden välisissä asuntokaupoissa hyvitystä on saanut noin kolmasosassa ratkaisuista. Prosessit kestävät toista vuotta, ja osa niistäkin päätyy oikeuteen.

KVKL on verrannut Suomen noin 15 000 vuosittaista asuinpientalokauppaa Ruotsin ja Tanskan asunto- ja kiinteistökauppoihin ja niistä aiheutuneisiin riitoihin. Ensi tuntuman perusteella hän arvioi Suomessa kiinteistökauppojen johtavan riitoihin ja valituksiin huomattavasti naapurimaita useammin.

Ehrnroothin arvion mukaan syynä tuskin on kansanluonne. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto selvityttää kevään kuluessa, paljonko Suomessa riitautetaan asuntokauppoja ja mitkä ovat niissä tyypillisimmät syyt. Tietoa ei tällä hetkellä ole saatavissa.

Kuluttajariitalautakuntaan ja sen asuntokauppaa ja kiinteistönvälitystä käsittelevään jaostoon tuli 850 valitusta vuonna 2018. Näistä jaostossa päätettiin 144. Vuoden 2019 kesäkuun loppuun mennessä oli tullut uusia valituksia 720. Näiden päälle tulivat vielä yksityishenkilöiden väliset asuntokauppariidat.

Ruotsissa pientalokaupoissa välittäjä on ollut mukana kaupoista noin 91 prosentissa. Valituksia kauppoja valvovalle Fastighetsmäklarinspektionen FMI:lle oli tullut vain 0,3 prosentissa kaupoista.

Tilanne on sama Tanskassa, jossa kauppoja vuosittain tehdään 12 000–13 000.

Lue lisää