Lunastuslain uudistuksesta tulossa pannukakku

Maanomistajat ovat odottaneet lunastuslainsäädännön uudistusta pitkään ja hartaasti. Uudistuksen tavoitteena on ollut turvata nykyistä paremmin lunastettavan omaisuuden haltijan asema ja varmistaa, että lunastuskorvaus täyttää perustuslain edellyttämän täyden korvauksen vaatimuksen.

Hallituksen esitysluonnoksessa uudistus on kuitenkin jäämässä maanomistajien näkökulmasta täysin riittämättömäksi. Se muun muassa sivuuttaa asiantuntijoiden mietinnön ja valmistelussa toteutetun selvityksen ehdotukset arvonleikkaus­säännöstön poistamisesta. On käsittämätöntä, että omaisuudensuojan loukkausten jatkuminen kuntien maa­hankinnassa hyväksytään.

Oikeusministeriön teettämän selvityksen mukaan arvonleikkaussäännöstön vaikutus asuntojen hintatasoon on lähes merkityksetön ja sääntely-ympäristössä ja yhteiskunnallisissa oloissa tapahtunut kehitys puoltaisi arvonleikkaussäännöksestä luopumista. Sen poistamisen korottaisi eräissä tilanteissa lunastuskorvauksen määrää ja parantaisi maanomistajan oikeusasemaa, vuonna 2018 tehdyssä selvityksessä todettiin.

Arvonleikkaussäännöstö esitettiin kumottaviksi myös lunastuslakityöryhmän mietinnössä, jonka mukaan säännöstön poistaminen varmistaisi perustuslaissa turvatun ”täyden korvauksen toteutumisen myös kuntien maanhankintaan liittyvissä lunastuksissa, parantaisi maanomistajien oikeusasemaa sekä edistäisi maanomistajien yhdenvertaista kohtelua”.

Mietinnön mukaan ”perustuslain edellyttämän täyden korvauksen vaati­muksen, sääntelyjärjestelmän johdonmukaisuuden ja maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta nykyistä oikeustilaa ei voida pitää tyydyttävänä.”

Hallituksen esitysluonnoksessa nostetaan esille kuntien laajat mahdollisuudet hankkia yhdyskuntarakentamiseen tarvittavia alueita sekä monipuolinen maapolitiikan keinovalikoima, jossa arvonleikkaus on vain yksi osatekijä.

Valitettavasti kaikissa kunnissa maapolitiikka ei ole monipuolista, vaan se voi perustua jopa yksinomaan raaka­maan hankintaan ansainta- ja hyötymistarkoituksessa, mihin kaavoitusmonopoli ja arvon­leikkaussääntely antavat mahdollisuuden. Vaikka näennäisesti vapaaehtoisia raakamaakauppoja syntyisikin, on lunastusuhka arvonleikkauksineen tosiasiassa näille kunnille maanhankinnan tärkein työkalu.

Lunastusuhkaan perustuneiden kauppojen avulla kunta on itse voinut määrittää raakamaiden hintatason. Mikäli maanomistaja on tyytymätön tähän hintatasoon ja kunnan ostotarjoukseen vaikkapa maaomaisuuden erityistekijöiden (esimerkiksi suotuisa etäisyys rantoihin tai maa-ainekset) takia ja asia etenee lunastukseen, tulee arvonleikkaus sovellettavaksi. Näin kunnan keinotekoisen alas manipuloimaa hintatasoa voidaan vielä leikata maanomistajan vahingoksi.

Esimerkiksi Oulun maapolitiikassa yksityiselle maanomistajalle ei myönnetä rakennuslupaa asemakaavan ulkopuolisille lähialueille edes jälkipolven rakentamis­tarpeeseen. Hiukkavaaran asuinalueen raakamaat kaupunki on ottanut omistukseensa maanomistajilta noin 2–2,8 euron neliöhinnalla. Kaupungin myydessä samaa maata tontteina on hinta noin 65 euroa neliöltä. Sijainniltaan parhaimpien tonttien tarjouskauppahinnat kohoavat vielä huomattavasti korkeammalle.

Kaikki ymmärrämme, ettei raakamaa ole tonttimaata ja hintaerolla kustannetaan muun muassa alueen kunta­infran rakentaminen. Tämäkin huomioiden tilanne on epä­oikeudenmukainen – omistus­oikeutta rikotaan kunnan taloudenhoidollisista syistä.

Ruotsissa arvonleikkaussääntelystä on luovuttu jo vuonna 2010, sillä sen katsottiin johtavan maanomistajien epätasapuoliseen kohteluun. Lunastuslain valuvika olisi korjattava viimeistään nyt Suomessakin.

Hallituksen esitysluonnoksessa ehdotetaan, että lunastus­korvaus olisi suoritettava 15 prosentilla korotettuna. Oikeusministeri on jopa todennut, että tämä muutos olisi selkeä parannus omaisuudensuojan kannalta. Tältä osin esityksen suunta on oikea, mutta yksin täysin riittämätön. Oulun esimerkkiin viitaten 15 prosentin korotus alle 2,8 euron neliöhintakorvaukseen ei oikaise vääryyttä. Ruotsissa tehty vastaava korotus lain­säädännön uudistuksessa oli 25 prosenttia.

Nostan vielä esille esitysluonnoksen uudistuskohdan, jonka mukaan lunastuskorvaus perustuisi jatkossa markkina- arvoon nykyisen käyvän arvon sijasta. Parannus vaikuttaa olevan vain muodollinen, sillä esityksessä nimenomaisesti tuodaan esille, että muutos ei vaikuttaisi korvaustasoon. Valitettavasti tältäkään osin uudistus ei siis parantaisi maanomistajien oikeusturvaa, joka on kuitenkin ollut koko uudistuksen keskeisin tavoite.

Uudistus on jäämässä maanomistajien näkökulmasta täysin riittämättömäksi.