Mielipiteet

Miten elää uusien taloyhtiöiden velkojen kanssa?

Mielipiteet 23.07.2018

Asunto-osake­yhtiössä yhtiön vastuulla olevista veloista vastaavat yhtiön osakkaat.

Taloyhtiölainat on kuuma keskusteluteema. Tyypillinen uusi asunto-osakeyhtiö rahoitetaan jopa yli 70 prosentin velkarahoitusosuudella, kun vielä vuosituhannen vaihteessa uusi RS-kohde lainoitettiin usein vain 25 prosentin ”velka­kakulla”.

Nykymallilla ostaja pääsee uuteen osakehuoneistoon käsiksi pienellä myyntihinnalla, omarahoitusosuudella.

Myös kiinnostus asunto­sijoittamiseen on kasvanut. Yksityisten asuntosijoittajien lisäksi markkinoille on tullut monenlaisia asuntorahastoja. Myös esimerkiksi eläkeyhtiöt omistavat asuntoja. Ostajia on tullut myös Suomen ulko­puolelta. Osa tästä on suuntautunut niin sanottuihin tavanomaisiin asunto-osake­yhtiöihin, joiden omistus on hajautunut, ja isolta osaltaan omistajat myös itse asuvat yhtiöissä.

EKP:n ohjauskorot ovat nollissa, ja pankki pyörittää arvo­paperien osto-ohjelmaa, joka on välillisesti tuonut paljon rahaa myös kiinteistömarkkinoille. Asuinkiinteistöistä saatu tuotto on ollut hyvä jo parikymmentä vuotta. Sen sijaan pörssikurssit ovat nousseet tappiin, ja joukko­lainojen tuotot pudonneet pohjille.

Tilastokeskuksen mukaan kotitalouksien kokonaisvelka oli vuoden 2017 lopulla 148 miljardia euroa, josta taloyhtiöiden yhtiölainoja oli 19 miljardia. Kaikki velat kasvoivat noin kuusi ja yhtiölainat runsaat kaksi miljardia euroa. Myös kulutus- ja vakuudettomat luotot ovat tärkeitä syitä kotitalouksien velkaantumisessa. Yhtiölainat kasvavat paljolti uusien talo­yhtiöiden kautta.

Asunto-osakeyhtiössä yhtiön vastuulla olevista veloista vastaavat yhtiön osakkaat yhtiöjärjestyksen ja budjetin mukaisilla osuuksilla.

Vastikerästien varalta asunto-osakeyhtiöllä on käytössään perintäkeinojen ohella hallintaanottomenettely. Menettelyssä taloyhtiö vuokraa hallintaanotetun huoneiston enintään kolmeksi vuodeksi, ja vuokratuotolla lyhennetään osakkaan vastikevelkaa yhtiölle.

Hallintaanottoon on ryhdyttävä ennen kuin rästit kasvavat suuriksi. Prosessi on hyvä käynnistää jo silloin, kun rästejä on kertynyt kahdelta kuukaudelta. Jos huoneistoon ei löydy vuokralaista, vastikerästit voivat jäädä yhtiön luottotappioksi.

Koska ulkopuolinen rahoitus edellyttää korkojen ja lyhennysten maksamista, vastikerästit voidaan joutua rahoittamaan muiden osakkaiden vastikkeista.

Kun rakennusyhtiö luovuttaa yhtiön uusille osakkaille, asiat on otettava lujasti haltuun. Tämä koskee niin yhtiökokouksen valitsemaa hallitusta kuin yhtiön palkkaamaa isännöinti­toimistoa ja muita yhtiön ostamia palveluita. Rakennusaikaisten puutteiden käsittely ja vakuuksien vapauttamispäätökset ovat tärkeitä, mutta kiinteistönpito tarvitsee myös pitkän ajan nuotiston, talo­yhtiön strategian.

Uuden taloyhtiön on syytä mahdollisimman nopeasti ryhtyä lyhentämään yhtiölainoja. Myös yhtiön lainojen marginaalit on syytä tarkistaa, sillä ne voivat olla rakentajan jäljiltä markkinatilanteeseen nähden korkealla. Jos vapaavuosia on, osakkaiden on itse syytä varautua takaisinmaksuun ja korkoihin huolellisesti.

Suurten velkojen yhtiössä riskit kulminoituvat korkojen, korkomarginaalin ja muiden rahoitusehtojen kehitykseen tulevina vuosina. Näiden osalta on syytä odottaa tuntuvaa rahoitusvastikkeiden kasvua.

Myös yksittäisten omista­jien riskien laukeaminen voivat tuoda muille osakkaille lisä­vastuita, mutta tässä suhteessa on enemmän satunnaisuutta.

Riskinä voi olla myös se, että yhtiölle – syystä tai toisesta – tulisi merkittäviä korjaus- tai investointitarpeita ensimmäisen kahdenkymmenen vuoden aikana. Sellaista, joka ei mene rakennusaikaisen takuun piiriin.

Mikäli perustamisvaiheen velkaa olisi paljon jäljellä 30 vuoden iässä, voi olla myös hankala rasti. 30 vuoden jälkeen alkaa tulla vastaan ensimmäisiä isompia korjaustarpeita ja vähintään tarvetta varautua tuleviin korjauksiin myös taloudellisesti.

Alueellisten kiinteistö­markkinoiden kehitys on tietysti riskitekijä. Jos jollain maantieteellisellä alueella tai valtakunnassa talous sakkaa, talouden toimijoille tulee vaikeuksia, samoin taloyhtiöiden osakkaille ja asukkaille. Globaalit riskit ovat tällä hetkellä kohtalaisen suuria.

Rahoitusjärjestelmän ja suomalaisen asuntorahoitus­järjestelmän kannalta on tärkeää, että pystymme pitämään mallin elinkelpoisena tulevina vuosikymmeninä. Jos sen sijaan asunto-osakeyhtiömalli leimautuu suurten riskien malliksi, rahoituskustannukset nousevat.

Lopuksi on muistutettava siitä, että todella suuri valtaosa asunto-osakeyhtiöistämme on sekä vähän velkaantuneita että valmiudessa ottaa vastaan lainarahoitusta vaikkapa tulevien korjausten takia.

Jukka Kero

pääekonomisti

Suomen Kiinteistöliitto ry

Aiheeseen liittyvät artikkelit