Asiantuntijalta: Metsänomistajan vai sijoittajan metsästä saamaan korkoon suhtaudutaan eri tavoin

Kuva: Maria Miklas

Korko on tärkeä metsää omistaville. Jos omistajalla on jo metsää, silloin korolla mitataan eri metsänhoidon menetelmiä, puulajeja, uudistamista ja kuinka kauan olisi edullisinta kasvattaa metsää. Tutkija Juha Lappi (MT 2.2.) on tuonut esiin taloudelliset näkökohdat metsätaloudessa. Hänelle metsän ”puuston arvon kasvu on metsäpankin korko” ja hän kritisoi metsäekonomistien faustmannilaista paljaan maan arvon laskentaa.

Kaavaan sisältyvät metsän kasvatuksen ja hoidon tulot ja menot eri ajankohtineen. Niiden vaikutus lasketaan nykyarvoiksi diskonttaamalla. Vaikeimmin arvioitava on korko, ja oletuksena ovat täydelliset rahamarkkinat. Lappi korostaa tätä aivan oikein, jolloin rahaa voitaisiin säästää tai sijoittaa markkinakorolla. Tätä on sovellettu, kun tulosten käyttäjät ovat metsänomistajia.

Kun sijoittaja haluaa ostaa metsää, sijoitukseen suhtaudutaan toisella tavalla.

Rahamarkkinat eivät ole täydelliset, ja pankki harkitsee, mikä olisi vakuuden arvo ja riski. Niihin suhtaudutaan varauksellisesti, ehkä 50‒70 prosenttia markkina-arvosta. Paljonko on odotettavissa hakkuutuloja, mitä metsänhoito ja verot tulisivat maksamaan? Samoin kaupasta aiheutuu aina kuluja sekä rahoituksesta että lainoista.

Metsätilojen kauppahinnat määräytyvät markkinoilla ja niistä on käytettävissä Maanmittauslaitoksen tiedot edustavista luovutuksista. Ne kertovat kauppojen määrät maakunnittain, pinta-alat, hintojen keskiarvot ja mediaanit.

Tietoja puustosta ei kuitenkaan ole.

Perinteinen metsäomaisuuden arviointi on sekin perustunut faustmannilaiseen laskentaan, jossa on käytetty yhdenmukaista korkoa, olipa odotusaika mikä tahansa. Tästä on kehitetty summa-arvomenetelmä.

Havumetsät kasvavat hitaasti ja metsän vuotuinen korko jää vaatimattomaksi. Summa-arvoja on laskettu Tapion ohjekirjeissä pääpuulajeille, maan eri osiin ja kasvupaikoille 2‒4 prosenttien koroilla. Mitä viljavammasta paikasta on kyse, sitä korkeampaa korkoa on käytetty. Tulonodotukset perustuvat kasvuun. Korko-oletuksesta seuraa se, että mitä alhaisempi on diskonttauskorko, sitä suurempi on nykyarvo. Maanmittauslaitoskin on osin käyttänyt tämän periaatteen mukaista arviointia.

Menetelmää sovellettaessa havaittiin, että se johti selvästi maksettuja markkinahintoja korkeampiin arvoihin. Sitä oli tarpeen tarkistaa. Siksi otettiin intuitiivisesti käyttöön kokonaisarvon korjauksen käsite. Sen käytöstä ja perusteista on monenlaisia tulkintoja. Ainakin kauppahintatutkimusten mukaan korjaus on ollut tarpeen, kun tavoitearvona on markkina-arvo.

Maanmittauslaitos ja Metla ovat tehneet useita aitoihin metsätilakauppoihin keskittyneitä tutkimuksia. Yksi lähtökohta on ollut keskittyä kauppoihin, joissa noudatetaan kansainvälisiä suosituksia (IVSC-standardit) luotettavan vertailuaineiston keräämiseen.

Niistä viimeisimmässä oli yhteensä 250 kiinteistökauppaa koko maasta. Tiedot kerättiin maastosta perinteisillä metsäsuunnittelun menetelmillä. Tilat luokiteltiin kannattavuuden laskemista varten puuston tilavuusluokkiin ja hakkuutulot eli kassavirrat arvioitiin tavoitehakkuumenetelmällä. Kauppahinta eli markkinahinta oli tiedossa. Kannattavuuden tunnus oli sijoituksen korko.

Kun sijoitettiin metsätilaan, jonka puusto oli alle 40 kuutiometriä hehtaarilla, sijoituksen korko oli 3,6 prosenttia. Mitä enemmän ostokohteessa oli puustoa, sitä suurempi oli odotettava korko. Puustoisista tiloista, 150‒200 kuutiometriä hehtaarilla, oli saatavissa suurin 7‒9 prosentin korko. Mitä suurempi oli heti odotettava puunmyyntitulo, sitä suurempi oli sijoituksen sisäinen korko.

Tulos osoittaa, että on ollut perusteltua tarkistaa kokonaisarvoa, joka on saatu summa-arvomenetelmällä. Korkoa on pidetty arvioinnin hankalimpana kysymyksenä.

Tulos on korkoeron perusteella ymmärrettävissä. Pääomaa sitoutuu paljon kasvatusmetsiin, mutta niistä ei olla valmiita maksamaan edes hakkuuarvoa. Niistä odotetaan suurempaa tuottoa kuin mitä perinteiset 2‒4 prosentteihin perustuvat nykyarvot osoittavat.

Koroissa heijastuvat monet kauppaan ja sijoittamiseen liittyvät puutteelliset tiedot ja riskit epätäydellisiltä rahamarkkinoilla.

Summa-arvomenetelmä on ainutlaatuinen ja suomalaiseen metsätalouteen, kasvupaikkaluokitukseen ja tuotostutkimuksiin perustuva sovellus. Se ei kuitenkaan sovellu kiinteistöjen arviointiin markkinataloudessa.

En ole havainnut, että mitään vastaavaa olisi kokeiltu tai käytetty muissa metsätalousmaissa, eikä se täytä kansainvälisen kiinteistöarvioinnin (IVSC) suosituksia.

Arvioinnin tulisi perustua aiempaa enemmän kauppahintatutkimuksiin ja kauppahinnan vaihteluun eniten vaikuttaviin tunnuksiin, puuston tilavuuteen ja hakkuuarvoon.

Simo Hannelius

metsänhoitaja