Lainojen riskeistä aiheellinen varoitus

Pääkaupunkiseudulla ja maakuntakeskuksissa vieraillessa ei voi olla huomaamatta meneillään olevaa rakentamisbuumia. Uusia asuntoja nousee kaupunkeihin ennennäkemättömällä vauhdilla. Voisi jopa luulla, että Suomea jälleenrakennetaan uudelleen. Meneillään on ainakin massiivinen ja kallis väestön keskittäminen asutuskeskuksiin.

Euroopan keskuspankin voimakkaasti elvyttävä rahapolitiikka ja nollan tuntumassa olevat korot antavat omalta osaltaan rakentamiseen lisää vauhtia. Vilkas asuntorakentaminen on yksi tekijä siinä, että Suomen talous kasvaa nyt vauhdilla. Asuntorakentamisen aikaansaaman talouskasvun kääntöpuolena on kuitenkin kotitalouksien ennätyksellinen velkaantuminen.

Suomen Pankin tuoreen arvion mukaan kotitalouksien velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin oli viime vuonna 128 prosenttia. Kaksikymmentä vuotta sitten velkasuhde oli 61 prosenttia. Kotitalouksien suhteellinen velkamäärä on siis kaksinkertaistunut kahdenkymmenen vuoden aikana.

Kotitalouksilla oli velkaa viime vuoden lopussa noin 150 miljardia euroa. Asuntolainojen osuus velasta oli noin kaksi kolmasosaa.

Kalliiden asuntojen myyntiä vauhditetaan nyt myös taloyhtiölainoilla. Nordean arvion mukaan yhtiölainojen osuus kotitalouksien veloista on kymmenen vuoden aikana kaksinkertaistunut 13 prosenttiin. Viime vuonna taloyhtiölainojen määrä lisääntyi kaksi miljardia euroa.

Taloyhtiölainojen nopea kasvu huolestuttaa pankkeja ja viranomaisia. Vaikka perinteisten asuntolainojen säätelyä on finanssikriisin opetusten jälkeen lisätty muun muassa kiristämällä lainakattoa, se ei ole Nordean mukaan hillinnyt velkaantumista.

Nordean kiinnitysluottopankin toimitusjohtajan Tom Millerin mukaan taloyhtiölainojen ottajien korkoriskejä tai muita velan hoitoon liittyviä riskejä ei valvo kukaan. Miller esitti Nordean maanantaina julkaisemassa tiedotteessa taloyhtiölainojen ylärajaksi 50 prosenttia asunnon hinnasta. Miller esittää rajoituksia myös yhtiölainojen lyhennysvapaisiin.

Taloyhtiölainan osuus voi nykyisin olla jopa 80 prosenttia asunnon arvosta. Tämä tarkoittaa, että 300 000 euron hintaisen asunnon voi hankkia 60 000 eurolla, joka voi olla pankkilainaa ja pankin vaatimaa omarahoitusosuutta. Loppuhinta katetaan yhtiölainalla. Yhtiölainakin pitää maksaa takaisin. Lyhennysvapaavuosien jälkeen asumiskustannukset saattavat yllättää ja ylittää lainahoitokyvyn.

Lainariskiä lisää korkojen nousun lisäksi se, että yhtiölainasta vastaavat kaikki osakkaat. Jos joku osakkaista jättää lainaosuutensa maksamatta, joutuvat muut osakkaat maksajiksi.

Asunnon hinta saattaa myös laskea, Näin on käynyt esimerkiksi Ruotsissa, jossa asuntojen hinnat halpenivat helmi-huhtikuussa seitsemän prosenttia viime vuoden vastaavaan aikaan verrattuna.

Suomen Pankin johtokunnan jäsen Marja Nykänen varoittaa, että kotitalouksien velkaantuminen voi uudessa taantumassa luoda kansataloudelle vaarallisen noidankehän. Lainahoitokustannusten kasvaessa muusta kulutuksesta tingitään. Sen seurauksena kysyntä hiipuu, yritysten kannattavuus heikkenee ja pankkien luottotappiot kasvavat. (HS 17.5.)

Vaikka asiantuntijoiden mukaan asuntojen hintakuplaa ei Suomessa vielä ole, on suurista asunto- ja yhtiölainoista ja niihin liittyvistä riskeistä varoittaminen aiheellista. Vuoden 2008 finanssikriisi alkoi Yhdysvalloissa myönnetyistä riskipitoisista, matalakorkoisista ja maksukykyyn nähden ylimitoitetuista asuntolainoista. Kun merkittävä osa lainan saaneista ei pystynyt maksamaan lainojaan, levisi kriisi ympäri maailmaa. Suomelta kriisistä toipuminen kesti lähes kymmenen vuotta.

Yhtiölainat ovat dopingia asuntomarkkinoille, koska ne vauhdittavat osaltaan kauppaa ja nostavat hintoja. Mahdollisiin riskeihin on syytä puuttua ajoissa.