Lunastajat vetävät kotiinpäin
Usko perustuslain omistusoikeuden suojaan on rapautumassa, kun suojelumaita ja sähkölinjoja lunastetaan alle markkina-arvojen.
Ruotsissa uudistettu korvauskäytäntö toisi meillekin selkeyttä haastavaan kiinteistöjen arviointiin.
Omistamisen oikeus on yksi Ranskan suuren vallankumouksen ihmisarvo. Maan lunastaminen yleiseen tarpeeseen on mahdollista, kun tähän on hyvä
syy. Maasta pitää kuitenkin maksaa täysi korvaus, käypä hinta eli markkina-arvo.
Lunastuslakimme on aikansa lapsi. Se säädettiin 1970-luvun demokraattisessa arvomaailmassa.
Korvauksen arviointi on kuitenkin haastava tehtävä. Maanmittauslaitos on tehnyt hyvää perustyötä arvioinnin kehittämiseksi. Se perusti kiinteistöjen kauppahintarekisterin
tukemaan myös lunastuslain arviointia.
Sinne kerätään keskeiset
tiedot kiinteistöistä ja niistä maksetuista kauppahinnoista. Hintainformaatiosta saadaan selville riittävän samankaltaisista ja edustavista kohteista maksetut hinnat.
Kiinteistöt ovat poikkeuksetta yksilöllisiä, joten samankaltaisetkin kohteet vaihtelevat sekä laatunsa että hintojen
suhteen. Tästä seuraa, että
arvioija joutuu perustamaan näkemyksensä myös harkinnanvaraisiin tekijöihin.
Vaikka kaikista kiinteistökaupoista on tiedot, arvioija usein valitsee näistä subjektiivisesti omaa näkemystään parhaiten tukevan vertailuaineiston. Sitä käytetään hyväksi kauppa-arvomenetelmän mukaisessa arvioimisessa.
Luonnonsuojelu on yleisesti
kannatettavaa. Hyvässäkään tarkoituksessa arviointityössä ei voida luopua kunnollisesta tavasta.
Kun lunastuksista vastaavat etsivät valtiolle edullisinta
ratkaisua, objektiivinen arviointi vaarantuu. Lain tulkinta ei voi perustua maaoikeudessa kaupankäyntiin, jossa on vaade ja lunastajan tarjous.
Tärkeä lähtökohta on siinä, ettei lunastus vähennä kenenkään
varallisuutta. Käytäntö on kuitenkin osoittanut, ettei korvaus riitä vastaavan kiinteistön hankintaan. Ja otetaan huomioon vielä verotuksen vaikutus.
Halutuimpia kiinteistöjä ei juuri tarjota markkinoilla, mutta
niitä lunastetaan suojeluun. Myyntiin tulee useimmiten
keskimääräistä huonompia kohteita, joita käytetään arvioinnin verrokkiaineistona. Menettely aliarvostaa parhaimpien kohteiden markkina-arvoa.
Suomessa on 37 kansallispuistoa ja niitä on ehdotettu lisättävän 17 puistolla. Pieniä alueita on haussa harvinaisten lajien suojelemiseksi. Näistä yksi on Saimaan norppa, jonka kantaa elvytetään monilla
keinoilla.
Toinen kritiikin aihe on
sähkölinjojen alle jäävä maa.
Linja-alueita ollaan leventämässä tuulituhojen varalta.
Tarve siihen hyväksytään, mutta
korvauksia pidetään pieninä. Puuttoman metsämaan korvaus
on teoreettinen arvo. Etelässä korvaus on perusteiltaan pienempi kuin pohjoiseen laskettu.
Lunastustoimikunnan ratkaisusta voi valittaa maaoikeuteen ja siitä edelleen korkeimpaan (KKO), joka välttää vastuunsa
myöntämättä valitusoikeutta.
Maaoikeuden kanta jää voimaan ja silloin kiinteistöarvioinnin yleinen linja hämärtyy.
Yksi virhelähde on siinä, että vertailuun valitaan luovutuksia, jotka eivät vastaa arviokohdetta.
Kun verrokkiaineistoksi otetaan esimerkiksi kaikki rantaan rajoittuvat luovutukset, osa kaupoista on tehty lisämaista
eikä niihin sisälly rakennusoikeuksia.
Tällainen massa-arviointi aliarvostaa poikkeuksellisen hyvien rakennuspaikkojen
arvoa. Kiinteistöarvioinnin
tulisi täyttää kansainväliset
arviointistandardit.
Kun kohteet ovat laadultaan ainutkertaisia, lunastajat käyttävät subjektiivisesti harkittavia perusteita korvauksen
pienentämiseksi. Näistä on esimerkkinä Mikkelin maaoikeuden ratkaisu, jossa kohteena oli kahden hehtaarin saari norpan suojeluun Suur-Saimaalla. Sille kuului rakennusoikeus.
Toimitusmiehet arvioivat
kohteen käyväksi arvoksi 26 000 euroa. Maaoikeus
korotti korvauksen 50 000
euroon, kun samankaltaisista yhden saaren kohteista oli tehty kauppoja yli 50 000 eurolla.
Oikeus käytti kuitenkin tarkoitushakuisesti vähennyksiä ja pienensi korvausta 15 000 eurolla. Yksi kummallinen
peruste oli se, että omistajilla on laajemmat oikeudet virkistysarvoihin kuin jokamiehellä. Tällä vähennettiin arvoa 5 000 eurolla.
Maaoikeuden ratkaisu ja sen hiljainen hyväksyminen KKO:ssa merkitsee, että jokamiehen oikeudella on rahallinen
arvo.
Toinen ihmeellisyys oli
hakkuuarvo ja metsämaan arvo. Niidenkin vähennykseksi
arvioitiin 5 000 euroa. Puuston hakkuuarvo on teoreettinen, koska hakkuisiin ei olisi saaressa mahdollisuutta. Hakkuita
rajoittaisi Tapion rantapuustojen käsittelyn suositukset.
Metsämaan arvo sisältyy
kertaalleen kokonaisarvoon. Arvolajien erittely ja käyttö aliarvostukseen on ristiriidassa lunastuslain 42 §:n kanssa. Sen mukaan ”kukin lunastettava kokonaisuus on arvioitava
kokoisuutena”.
Ruotsalaiset ovat taloudellisissa
asioissa meitä edellä, vaikka monet maalait juontavat yhteisen historian arvomaailmasta.
Kun maata lunastetaan
naapurissamme, sen markkina-arvoa nostetaan kaavamaisesti neljänneksellä. Näin vältetään arvioinnin epätarkkuuksien virheet, muuten niiden riskit kaatuisivat omistajille.
Korvauksen lisää voitaisiin käyttää veroihin ja uuden
kiinteistön hankinnan kustannuksiin.
Arvioinnin epätarkkuus ja
varallisuuden vähenemisen riski tulisi korvata meilläkin bonuksena suhteessa edustavien kohteiden markkina-arvoon. Vai olisiko syytä palata vuoden 1898 pakkolunastuslain kalleimman käyvän hinnan käyttöön?
SIMO HANNELIUS
Kirjoittaja on metsänhoitaja.
Artikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
