Metsä, asunto vai metsäosakkeet – yksi kohde on tuottanut 2010-luvulla muita paremmin

Sijoitusvaihtoehtoja on tarjolla pilvin pimein. Moni puntaroi vaihtoehtoja esimerkiksi metsän, pörssiosakkeiden ja sijoitusasunnon välillä. Kuva: Piia Ouri

Metsä on pitkäaikainen sijoitus. Siksi herkästi miettii, miten raha metsässä tuottaa verrattuna muihin sijoituskohteisiin.

Metsäsijoitukselle verrokkeja voivat olla esimerkiksi metsäosakkeiden tai sijoitusasunnon hankinta. Niissä kaikissa tuloa verotetaan pääomaveron kautta.

Mitä olisi käynyt sijoitukselle, jos rahansa olisi sitonut vuoden 2010 alussa metsään, asuntoon tai metsäosakkeisiin? Verovähennyksiä ei huomioida, ja muutenkin kyse on pintapuolisesta tarkastelusta. Oletuksena on, että sijoitus on pidetty sellaisenaan vuoden 2019 syyskuun loppuun asti.

Asuntosijoittamisessa iso merkitys on sillä, minne rahansa on maantieteellisesti sitonut. Asuntojen hinnat lähtivät eriytymään huomattavasti kymmenisen vuotta sitten. Jos asunto olisi hankittu Oulun seudulta, Tilastokeskuksen tilastojen mukaan kerrostaloyksiön neliöhinta siellä olisi vajaassa kymmenessä vuodessa noussut lähes 30 prosenttia. Joensuun ja Kuopion seuduilla kummassakin nousu olisi jäänyt 14 prosenttiin. Esimerkiksi Kainuun seudulla sen sijaan sijoituksesta olisi kadonnut yli viidennes.

Helsingissä kantakaupungin alueella asunnon neliöhinta on noussut samassa ajassa 53 prosenttia. Laita-alueilla selvästi vähemmän.

Myös vuokrissa suurimmat euromääräiset nousut on nähty isoilla paikkakunnilla. Vuokratuottoa tosin rajoittaa se, että myös taloyhtiöiden vastikkeet ovat nousseet kymmenessä vuodessa.

Helpoin ja tuottoisin tapa saada raha poikimaan olisi äkkinäisellä analyysilla katsottuna ollut osakesijoittaminen. Vuoden 2010 alussa tehty sijoitus Metsä Boardin vaihdetumpaan B-osakkeeseen olisi kasvanut syyskuun loppuun mennessä yli kolminkertaiseksi. UPM-Kymmenen ja Stora Enson R-osakkeet olisivat nekin yli kaksinkertaistaneet tehdyn sijoituksen arvon.

Lisäksi sijoittaja olisi saanut osingot. Paras osingonmaksaja metsäyhtiöistä on ollut perinteisesti UPM, jonka osinkotuotto on vaihdellut kyseisellä ajanjaksolla vuosittain 3,6 ja 6,9 prosentin välillä. Stora Ensolla luvut ovat olleet hieman pienempiä. Metsä Boardin osingoille sijoittaja olisi päässyt vasta keväällä 2013, ja vuotuinen taso on ollut kolmikosta matalin.

Entä sitten suora metsäsijoitus? Metsäsijoittamisen tuotot riippuvat puun hinnan ja kiinteistön arvon kehityksestä. Maanmittauslaitos tilastoi ei-sukulaisten välisiä, rakentamattomien metsäkiinteistöjen kauppoja. Yli 10 hehtaarin kaupoissa keskiarvohinta on vuoden 2010 alusta tähän syksyyn noussut suhteessa eniten Uudellamaalla. Nousua on kertynyt liki 50 prosenttia.

Keski-Pohjanmaalla, Keski-Suomessa ja Pohjois-Karjalassa nousu on ollut 40 prosentin luokassa ja lähes yhtä reipasta Kainuussa. Toki yksittäisen kauppakohteen arvo riippuu paljon kohteen puustosta ja kasvukyvystä. Bonusta on keskimääräistä parempi arvokasvu.

Menneen valossa näyttää, että sijoitus pörssin metsäyhtiöihin on ollut varsin onnistunut liike. Parhaimmillaan asunto- ja metsäsijoitukset ovat yltäneet keskenään samanlaisiin pääoman kasvuihin, tosin pitkälti eri alueilla keskenään. Siellä missä väki vähenee, metsä voi olla edelleen kelpo kohde rahoille. Etenkin, jos metsälle on jatkossakin enemmän kysyntää kuin tarjontaa.

Tulevaisuuteen ennustaminen on vaikeaa, niin tässäkin asiassa. Onnenpyörässä vaikuttaa paljon se, miten metsäänsä hoitaa tai puukaupan ajoittaa, iskeekö myrsky metsään tai pörssiin ja sekin, laittaako vuokralainen asunnossa ranttaliksi tai osuuko juuri omalle kohdalle viheliäinen vesivahinko.