Liki kaikki luovutus-voitot ovat veronalaisia

Luovutusvoittojen verotus koskee kaikkea sellaista kiinteää omaisuutta, joka ei kuulu elinkeinotulonlähteeseen. Myös maatilan tai sen osan luovutukseen sovelletaan tuloverolain luovutusvoittosäännöksi. Luovutusvoittojen verosäännökset koskevat myös yksityistä irtainta omaisuutta.

Maatalousirtaimiston luovutuksiin sovelletaan maatilatalouden tuloverolain säännöksiä, joiden mukaan koneista, kalustosta ja laitteista saadut myyntihinnat ja korvaukset tuloutetaan ensisijaisesti hankintamenojäämästä vähentämällä. Jos tuloutettava määrä on hankintamenojäämää suurempi, ylittävä osa tuloutuu suoraan maatalouden tuloksi.

Poikkeuksia luovutusvoittojen verovapauteen ovat esimerkiksi tietyin edellytyksin tapahtuva sukupolvenvaihdosluovutus ja oman asunnon luovutus.

Luovutushinnasta vähennetään hankintahinta eli hinta, jonka itse on omaisuutta hankkiessaan maksanut. Jos hankintahinnasta on verotuksessa tehty poistoja, myyntihinnasta vähennetään kuitenkin vain jäljellä oleva hankintahinnan osa.

Poistamattomaan hankintahintaan lisätään voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten myyntipalkkiot, lehti-ilmoitukset ja puhelinkulut.

Hankintahintaan luetaan myös perusparannusmenot, jotka verovelvollinen on omistusaikanaan omaisuudesta maksanut. Oman työn arvoa ei kuitenkaan oteta huomioon.

Vastikkeetta eli perintönä tai lahjana saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan vuoden 2013 verotuksessa perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty arvo.

Silloin voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut voidaan myös vähentää.

Lahjan saajan osalta edellytetään vähintään vuoden omistusta ennen jatkoluovutusta, muuten hankintamenona käytetään lahjoittajan hankintamenoa.

Todellisen hankintahinnan tai perintö- tai lahjaverotusarvon sijasta voi muu verovelvollinen kuin yhteisö tai avoin yhtiö tai kommandiittiyhtiö vähentää kaavamaisesti lasketun hankintamenon.

Tämä niin sanottu hankintameno-olettama tarkoittaa sitä, että myyntihinnasta vähennetään 40 prosenttia, mikäli omaisuus on omistettu vähintään 10 vuoden ajan, ja 20 prosenttia, jos omaisuuden omistusaika on tätä lyhyempi.

Hankintameno-olettamaa käytettäessä voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja ei voi enää erikseen vähentää.

Luovutushinnasta saadaan vähentää joko todellinen hankintameno ja myynnistä aiheutuneet kulut, perintö- tai lahjaverotusarvo ja myynnistä aiheutuneet kulut tai hankintameno-olettama, sen mukaan mikä niistä on suurempi.

Luovutushintaan lisätään vahingonkorvaus, jota verovelvollinen ei ole käyttänyt vahingoittuneen omaisuuden uudistamiseen tai kunnostamiseen tai lisännyt metsätalouden pääomatuloon.

Luovutushintaan voidaan lisätä vain korvaukset, jotka verovelvollinen on saanut luovutusvuodelta ja viideltä sitä edeltäneeltä vuodelta.

Verovelvollisen hyväksi luettu metsävähennys pienentää poiston tavoin metsän hankintamenoa ja kasvattaa siten luovutusvoittoa. Verovuodesta 2009 lähtien metsän luovutusvoiton määrää laskettaessa luovutusvoittoon lisätään yhteenlasketut metsävähennykset, kuitenkin enintään määrä, joka vastaa 60 prosenttia luovutettavan metsän hankintamenosta.

Metsävähennyksen tulouttamista koskevilla säännöksillä ei ole merkitystä, jos luovutusvoittoverovapauden edellytykset täyttyvät.

Metsän luovutusvoiton määrää laskettaessa luovutusvoittoon lisätään käytetyn (55 §:n nojalla tehdyn) metsävähennyksen määrä, kuitenkin enintään määrä, joka vastaa 60 prosenttia luovutettavan metsän hankintamenosta.

Veronalaista luovutusvoittoa ei synny, mikäli verovelvollinen luovuttaa lähisukulaiselleen harjoittamaansa maatalouteen tai metsätalouteen kuuluvaa kiinteää omaisuutta, jos hän on omistanut luovutetun omaisuuden yli kymmenen vuotta.

Mikäli luovuttaja on saanut luovutettavan omaisuuden vastikkeetta kuten lahjana tai perintönä, omaisuuden edellisen omistajan ja hänen itsensä yhteisen omistusajan tulee ylittää kymmenen vuotta.

Lähisukulaisilla laki tarkoittaa lapsia, lapsien rintaperillisiä, sisaria, veljiä, sisarpuolia ja velipuolia; kaikkia heitä joko yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa.

Samaa säännöstä sovelletaan maatalouden tai metsätalouden luovutusten lisäksi sellaisiin luovutuksiin, joissa luovutetaan avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön osuus sen koosta riippumatta tai vähintään 10 prosenttia yhteisön osakkeista tai osuuksista.

Jos luovutuksen saaja luovuttaa samaa omaisuutta edelleen ennen kuin viisi vuotta on kulunut hänen saannostaan, kasvattaa edellinen verovapaa luovutus hänen veronalaisen luovutusvoittonsa määrää.

Hän ei ole silloin oikeutettu vähentämään luovutushinnasta tuosta omaisuudesta maksamaansa hankintahintaa kokonaan.

Hankintahinnasta vähennetään ensin sen voiton määrä, jonka verotukselta edellinen omistaja on huojennussäännöstä sovellettaessa välttynyt.

Jos verovelvollinen luovuttaa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osuudet tai osakkeet tai sellaisen rakennuksen, jota hän yhtäjaksoisesti omistusaikanaan on käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona vähintään kahden vuoden ajan, luovutusvoitto on verosta vapaa.

Verovapaus koskee myös rakennuksen rakennuspaikkaa siltä osin kuin se ei ole suurempi kuin 10 000 neliömetriä eli hehtaari eikä kaavoitetulla alueella suurempi kuin kaavan mukainen tontti tai rakennuspaikka.

Kahden vuoden asumisvaatimuksen ei tarvitse toteutua välittömästi ennen myyntiä. Asunto voi olla vuokrattuna oman tai perheen kahden asumisvuoden jälkeen ilman, että vuokraaminen vaikuttaa luovutusvoiton verovapauteen.

Jos oma asunto käsittää alle puolet huoneistosta tai rakennuksesta, verovapaus koskee vain tätä osaa luovutusvoitosta.

Myyntivoiton verovapautta sovelletaan myös asumisoikeuden luovutukseen samoin edellytyksin kuin oman asunnon luovutukseen.

Luovutusvoiton veronalaista määrää laskettaessa luovutushinnasta vähennetään hankintameno-olettamana 80 prosenttia, jos verovelvollinen luovuttaa kiinteää omaisuutta valtiolle, maakunnalle tai kuntayhtymälle.

Säännöstä ei kuitenkaan sovelleta, jos luovutus tapahtuu mille tahansa valtion liikelaitokselle muuhun kuin luonnonsuojelutarkoitukseen, puolustusvoimien käyttöön, tutkimustarkoituksiin tai muuhun vastaavaan yhteiskunnalliseen tarkoitukseen. Valtion liikelaitoksia ovat mm. Metsähallitus, Destia, Ilmailuhallitus, Varustamoliikelaitos ja Senaatti-Kiinteistöt.

Vaihtoehtoisesti saadaan vähentää tätä suurempi todellinen hankintameno kuluineen tai perintö- tai lahjaverotusarvo kuluineen, kun lahjansaaja on omistanut kohteen vähintään vuoden ennen edelleenluovutusta. Hankintameno lasketaan kuitenkin lahjoittajan hankintamenosta, jos lahjansaaja luovuttaa saamansa omaisuuden ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yli vuosi.

Sama menettely koskee pakkolunastuksesta tai lunastusuhan alaisena vapaaehtoisesti luovutetusta kiinteästä omaisuudesta saatua luovutusvoittoa.

Luovutusta edeltäneellä omistusajalla ei tässä tapauksessa ole merkitystä.

Säännös ei koske yhteisöjen eikä avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön luovutuksia.

Omaisuuden luovutuksesta vuoden 2010 alusta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa kiinteää omaisuutta valtiolle tai valtion liikelaitokselle luonnonsuojelulaissa tarkoitetuksi luonnonsuojelualueeksi.

Luonnollisen henkilön tai kuolinpesän saamat pienet luovutusvoitot ovat verovuodesta 2005 lähtien verovapaita ja pienet luovutustappiot vähennyskelvottomia.

Luovutusvoitto ei ole veronalaista, jos verovuonna saadut omaisuuden luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa.

Luovutustappio on vähennyskelvoton, jos verovuonna luovutetun omaisuuden yhteenlasketut hankintahinnat ovat enintään 1 000 euroa.

Rajojen täyttymistä laskettaessa ei oteta huomioon tavanomaisen koti-irtaimiston luovutuksia.

Tavanomaisen koti-irtaimiston luovutusvoitto on verovapaata, jos omaisuus on ollut omassa tai perheen käytössä ja jos verovuoden aikana saadut luovutusvoitot ovat yhteensä korkeintaan 5 000 euroa.

Tavanomaiseen koti-irtaimistoon eivät kuulut autot, veneet, arvokkaat korut eivätkä taide-esineet, jotka katsotaan sijoituskohteiksi.

Verovelvollisella on oikeus vähentää omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta omaisuuden luovutuksesta syntynyt tappio verovuonna ja viitenä sitä seuraavana vuotena sitä mukaa kuin voittoa kertyy.

Verovuonna 2010 tai sen jälkeen omaisuuden luovutuksesta syntynyt tappio verovelvollisella on kuitenkin oikeus vähentää omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta verovuonna ja viitenä sitä seuraavana vuotena sitä mukaa kuin voittoa kertyy.

Muista pääomatuloista ei tappioita voi vähentää eikä niitä oteta huomioon pääomatulolajin alijäämää vahvistettaessa.

Luovutustappioon rinnastetaan myös vakioidun option raukeaminen ja vakioidusta termiinisopimuksesta aiheutunut tappio sekä sellainen arvopaperin arvonmenetys, jota voidaan konkurssin tai muun siihen verrattavan syyn vuoksi pitää lopullisena.

Vähennyskelpoista luovutustappiota ei kuitenkaan ole oman asunnon luovutuksesta saatu tappio, jos yhtäjaksoinen omistus- ja asumisaika on vähintään 2 vuotta, eikä tavanomaisen koti-irtaimiston ja muun siihen rinnastettavan henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden, kuten henkilöauton luovutustappio.

MT

Avaa artikkelin PDF