Pääkaupunki kerää hyödyn asunnon myyntivoiton verottomuudesta

Arvoasunnosta Helsingin keskustassa voi kertyä verotonta myyntivoittoa jopa satoja tuhansia euroja. Kuva: Jaana Kankaanpää

Maaseudulla asuntojen hinnat ovat monin paikoin laskemassa, jolloin myyntivoiton verottomuus ei paljon myyjän mieltä lämmitä. Kuva: Stina Haaso

Oman asunnon myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroa, jos asunto on ollut omassa käytössä kahden vuoden ajan. Verottomuudesta saatu hyöty eli verotuki arvioidaan valtiovarainministeriössä (VM) 1,5 miljardiksi euroksi vuodessa.

Verotuki suuntautuu pääasiassa isoihin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen hinnat ovat nousseet jo pitkään nopeammin kuin muualla. Pelkästään pääkaupunkiseudun kolme kuntaa eli Helsinki, Espoo ja Vantaa keräävät verottomuudesta 38 prosentin potin. Niiden osuus maan väkiluvusta on noin viidennes.

Kun pääkaupunkiseudun kolmen kunnan lisäksi lasketaan Tampereen, Turun ja Oulun myyntivoittojen verottomuus, suurten kaupunkien osuus on puolet koko myyntivoitosta, neuvotteleva virkamies Filip Kjellberg valtiovarainministeriöstä laskee.

Maaseudulla eivät asuntojen hinnat välttämättä nouse enää lainkaan vaan päinvastoin.

Hyöty verottomuudesta keskittyy sinne, missä varallisuus ja asuntojen hinnat ovat suuret ja nousussa, eli pääkaupunkiseudulle.

VM:n laskelmassa on 2–10 vuotta vanhan asunnon myyntivoitoksi arvioitu 20 prosenttia myyntihinnasta ja sitä vanhempien 40 prosenttia.

Se on varsin vähän verrattuna pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen nousuun. Siellä hinnat ovat nousseet noin 50 prosenttia vuodesta 2009.

Esimerkiksi oman kesämökin tai tontin myyntivoitto ei ole verotonta, vaan siitä peritään pääomatulovero. Se on 30 prosenttia 30 000 euroon saakka ja sen ylittävältä osalta 34 prosenttia. VM on arviossaan käyttänyt veroprosenttia 32.

Kjellberg muistuttaa, että myyntivoittojen verottomuutta on hyvin vaikea arvioida, koska kattavia tilastoja ei myyntivoitoista ole olemassa. VM:ssä on oletettu, että ennen kahden vuoden asumista asuntoja myydään vain prosentin verran.

2–10 vuotta omistetun kiinteistön myyntihinnasta saa vähentää joko hankintahinnan tai 20 prosenttia hankintameno-olettamana. VM:n laskelmassa myyntivoitoksi laskettu 20 prosenttia myyntihinnasta. VM on arvioinut, että 90 prosenttia asunnoista myytäisiin tällä tavoin.

Jos omistusaika on yli kymmenen vuotta, hankintameno-olettama on 40 prosenttia. Näitä olisi 10 prosenttia koko määrästä.

Koko asuntojen myyntimäärä on ministeriön arvion mukaan 19 miljardia euroa vuodessa.

Valtiovarainministeriön laskelma vähättelee todellista myyntivoittoa pääkaupunkiseudulla, jossa vanhojen asuntojen myyntihinnat ovat nousseet vuoden 2005 jälkeen 170 prosenttia. Samaan aikaan muualla maassa hinnat ovat nousseet 45 prosenttia.

Oman asunnon myyntivoiton verottomuus kasvattaa roimasti varallisuuseroja maaseudun ja pääkaupunkiseudun välillä.

Verottomuus katsotaan kuitenkin useimmiten välttämättömäksi. Se mahdollistaa samanarvoisen asunnon ostamisen muualta ilman lisälainaa, johon valtion iso, yli 30 prosentin verosiivu asunnon vaihtajan pakottaisi.

Vuokraturvan toimitusjohtajan Timo Metsolan mukaan verottomuus edistää asuntokauppoja. Jos myyntivoitosta menisi vero, joutuisi uuden samanhintaisen asunnon ostamiseen ottamaan lainaa.

Lisäksi asuntojen kautta säästetään itselle turvaa vanhuuden varalta hoitokoteihin.

Kahden vuoden asumissääntökin on Metsolan mukaan varsin pitkä, jos työtä löytyy muualta.

Metsolan mielestä asuntojen vaihdon tulisi olla mahdollisimman joustavaa. "Ensimmäiseksi pitäisi alentaa omakotitalojen varainsiirtoveroa neljästä prosentista kahteen ja osakehuoneistojen kahdesta yhteen prosenttiin."

Omakotitalon 4 prosentin varainsiirtovero voi lisätä maksettavaa välirahaa jopa viidenneksen.

Suurimpia eroja maaseudun ja pääkaupungin välillä voisi mahdollisesti tasata esimerkiksi verottoman myynnin enimmäismäärällä. Sille on kuitenkin Metsolan mukaan vaikea löytää järkevää mallia.

Tärkein oman asunnon myyntivoiton verottomuudesta saatu hyöty on, että se edistää asunnon vaihtamista ja samalla työn perässä liikkumista ja työmarkkinoita. Vero saattaa estää asunnon myynnin, pääekonomisti Juhana Brotherus Hyposta arvioi.

Veroa puoltaa se, ettei muun vastaavan omaisuuden myynti ole verotonta, esimerkiksi metsän tai osakkeiden.

Brotheruksen mukaan asuntojen myyntihintojen nousu on talttumassa, mikä pienentää verottomuuden merkitystä. Hypon mukaan asuntojen hinnat nousevat ensi vuonna pääkaupunkiseudulla 1,5 prosenttia ja alenevat muualla maassa, joten erot maan eri osien välillä kasvavat edelleen.

Lue myös: Kommentti: Ministeriön arvio vähättelee asuntojen myynti­voittoja pääkaupunkiseudulla