Metsätilojen hinnat ovat jatkaneet yhä nousuaan puun kallistumisen pönkittäminä

Metsäsuhdanteen viileneminen ei ole notkauttanut metsien hintakehitystä.  Kuva: Rami Marjamäki

Metsätilojen kauppahinnat ovat jatkaneet nousuaan tämän vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana. Nousutahti on hidastunut maltillisesti, mutta ei mitenkään merkittävästi. Kehitys noudattelee hyvin pitkälle viime vuoden loppupuolen tilannetta.

Suomen Sijoitusmetsät Oy:n markkinahintaindeksi näyttää vuoden alkuun seitsemän prosentin hinnannousua vuositasolla. Metsätietopäällikkö Eero Viitanen sanoo, että talvikuukausina metsätilakauppa on ollut hiljaista niin kuin aina ennenkin. Kevätsesonki on alkamassa ja nyt jännitetään muun muassa sitä, kuinka paljon kiinteistöjä tulee myyntiin.

Metsäjättien tulokset ovat kärsineet vuoden ensimmäisinä kuukausia sellun ja sahatavaran kysynnän ja hintojen laskusta. Yhtiöiden tulosvaroitukset eivät ole ainakaan vielä siirtyneet metsätilakauppaan, vaan puun kallistuminen on pönkittänyt metsän hintaa.

Viime vuonna trendi kuitenkin vaihtui metsätilakaupoissa. Kysyntä rauhoittui ja toteutuneiden kauppojen määrä kääntyi laskuun. Maanmittauslaitoksen helmikuussa julkaiseman tiedon mukaan pudotus oli 13 prosenttia. Vuonna 2022 tehtiin noin 4 520 pelkästään metsää sisältävää yli kahden hehtaarin tilakauppaa.

Metsätilojen hinnat jatkoivat nousuaan, mutta nousutahdin vauhdista saa erilaisen kuvan sen mukaan, kenen tilastoja tiirailee. Kiihtyikö vai hidastuiko nousu?

Maanmittauslaitoksen tietojen mukaan metsätilakauppojen valtakunnallinen mediaanihinta oli noin 3 600 euroa hehtaarilta, joka tarkoitti peräti 14 prosentin hinnannousua. Tällä mittarilla hintojen nousutahti vain kiihtyi, sillä vuotta aiemmin mediaanihinta nousi kymmenen prosenttia.

Hieman toisenlaisen tulkinnan voi tehdä Suomen Sijoitusmetsät Oy:n markkinahintaindeksin perusteella. Sen mukaan hintataso nousi 8,3 prosenttia. Se on vähemmän kuin vuonna 2021, jolloin kyseinen markkinahintaindeksi näytti 11 prosentin kasvua. Tämän perusteella hinnannousu jatkui, mutta näyttäisi hidastuneen.

Erolle on monta pientä yksittäistä selittäjää, mutta yksi keskeinen syy on hintakehityksen seuraamisessa käytetty menetelmä. Maanmittauslaitoksen seuranta perustuu Suomessa tehtyihin yli kahden hehtaarin tilakauppoihin ja mittarina on hehtaarihinta euroina.

Mukana ovat myös niin sanotut hiljaiset kaupat eli ilman julkista ilmoittelua syntyneet kaupat. Kun nämä kaupat pannaan jonoon, niin joukon keskimmäinen kauppa on mediaani.

Suomen Sijoitusmetsät on yksityinen ja riippumaton metsäkiinteistömarkkinoiden asiantuntijayritys. Se käyttää kehittämäänsä markkinahintaindeksiä. Sillä pyritään taklaamaan perinteisesti käytettyjen pinta-alan (kauppahinta/hehtaari) tai puumäärän (kauppahinta/puukuutiometri) luomaa herkkyyttä vääristymille.

Yleisesti käytetyt mittarit ovat alttiita vinoutumille, jotka johtuvat esimerkiksi alueellisista muutoksista ja myytyjen kohteiden sisällöstä, kuten puumäärästä tai tukkien osuudesta.

Esimerkiksi MML:n helmikuussa julkaistussa kiinteistökauppatiedotteessa todetaan, että ”osa keskihinnan noususta selittyy Suomen eteläosan korkeammilla hinnoilla, sillä etelän osuus koko maan kauppamääristä nousi edellisvuoden 35 prosentista 42 prosenttiin”.

Markkinahintaindeksissä metsäkaupat on jaoteltu maantieteellisen alueen ja ominaisuusluokan mukaisiin laskentakoreihin, joiden markkinahintaennusteella mitattua arvonmuutosta seurataan perusjaksolta vuodesta 2016 eteenpäin.

Indeksi perustuu julkisesti myyntiin tulleisiin edustaviin metsäkiinteistökauppoihin. Näin indeksin pohjalla olevien kauppojen maksetut hinnat perustuvat mahdollisimman hyvin kohteiden metsätaloudellisiin arvoihin.

Mikä sitten on edellä mainittu Sijoitusmetsät Oy:n käyttämä markkinahintaennuste? Se on markkina-aineistosta kehitetty markkinalähestymistapaan perustuva arvonmääritysmenetelmä.

Siinä arvonmääritys perustuu sijainniltaan ja ominaisuuksiltaan samankaltaisimpien edustavien metsäkiinteistökauppojen käyttöön niin sanottuina verrokkikauppoina. Näiden verrokkien pitää olla tuoreita, lähimmän vuoden aikana tehtyjä kauppoja ja niitä on oltava vähintään viisi.

Verrokkikaupat kertovat kohdekiinteistön arvosta verrattuna yleisimmin käytettyihin hinnoittelutekijöihin, metsämaan pinta-alaan, ainespuun määrään sekä puuston arvoon.

Markkinahintaindeksi on yksi ennusteen sovellus. Ennustetta on alun perin käytetty tilakauppojen arvonmääritykseen. Se on korvannut perinteisiä summa- ja tuottoarvomenetelmiä.

Markkinahintamenetelmässä ei vaadita niin paljon oletuksia kuin esimerkiksi kassavirtalaskennassa tai summa-arvossa.