Etelä-Suomen metsätilat ovat kallistuneet sijoittajien kipurajalle
Metsän käsittelyn järkevä kulurakenne korostuu tuloksen teossa.
Jokainen hukkaan mennyt euro on pois metsänomistajan tulosriviltä. Kuva: Jukka PasonenMetsäsijoittamisen kulta-aika alkaa olla takana. Etenkin Etelä-Suomessa metsäpalstat ovat kallistuneet niin paljon, että niistä on vaikea saada riittävää tuottoa.
Hyvällä hoidolla metsistä on pitkällä aikavälillä saanut 4–5 prosentin tuoton.
Tehokkaalla hoidolla tuota kovemmatkin tuotot ovat olleet mahdollisia. Siksi metsät ovat kiinnostaneet myös sijoittajia.
Metsää ovat ostaneet sekä yksityiset sijoittajat että sijoitusrahastot, joita kiinnostavat suuret metsäkokonaisuudet.
”Sijoitusrahastojen näkökulmasta metsämarkkinat ovat vähän liian pienet. Metsäsijoittajille mielekkäiden metsätilojen tarjonta jää alle 150 miljoonaan euroon, minkä lisäksi UPM on tarjonnut myyntiin metsiä suunnilleen samalla summalla”, laskee asiantuntija Mikael Beck Häggblom & Partnersista.
”Pelureita on tarjontaan nähden paljon. Se on nostanut metsätilojen hintoja, mikä on painanut tuottoja alas.”
Beckin mukaan metsätilojen markkinat ovat tiukat, mutta varsinaisesta ylikuumenemisesta ei silti voi vielä puhua.
”UPM:n suuret kohteet ovat menneet suursijoittajille. Pienten yksityiskohteiden kauppa sen sijaan on heterogeenistä ja niistä on maksettu kovia hintoja.”
Etenkin Etelä-Suomessa metsämaasta on maksettu hintoja, jotka alkavat hirvittää sijoittajaa.
Tilojen hinnat ovat nousseet yli puuston arvon. Vanha osta, hakkaa puhtaaksi ja myy -menettely ei siten enää toimi.
Keski-Suomesta sijoittajan kannalta järkevän hintaisia kohteita edelleen löytyy.
”Kovien hintojen takana saattaa olla kovat odotukset puun ja metsämaan hinnan noususta. Niiden sijaan sijoittajan kannattaisi kiinnittää huomiota pitkän aikavälin kassavirtalaskelmiin.”
Metsäsijoituksen kannattavuutta miettivän sijoittajan kannattaa Beckin mukaan pohtia omaa tuottovaatimustaan. Jos noin neljän prosentin tuotto ennen veroja riittää, silloin metsä voi olla sopiva sijoituskohde.
”Metsän tuotto on kiinni hoidosta. Hyvään tuottoon pääsee, kun metsää hoitaa fiksusti ja ammattimaisesti.”
Helpoin tilanne on, jos metsäpalstalla on paljon hakkuukypsiä kohteita. Niitä on turha seisottaa maisemametsinä.
Harvennusten kohdistaminen ja mitoittaminen vaatii enemmän työtä. Samoin metsän uudistaminen ja taimikonhoito.
Beckin ohje on, että tarvittavat metsänhoitotyöt on tehtävä ajallaan ja tehokkaasti, mutta samaan aikaan turhia töitä pitää välttää.
Jokainen hukkaan mennyt euro on pois tulosriviltä.
”Metsänhoidossa kannattaa käyttää sekä perinteisiä menetelmiä että jatkuvaa kasvatusta. Ideologian sijaan metsänomistaja tarvitsee laskukonetta. Parhaaseen lopputulokseen pääsee, kun kullekin kuviolle sovelletaan sille parhaiten sopivaa perinteisten menetelmien tai jatkuvan kasvatuksen oppia.”
Hetkellisten hakkuutulojen sijaan sijoittaja pyrkii tasaiseen kassavirtaan ja arvokasvun maksimointiin.
Metsäsijoittamisen kannattavuutta syö neljän prosentin varainsiirtovero.
Pelkästään sen, ja suhteellisen matalan tuoton takia metsäsijoituksen aikajänne pitenee vuosikymmeneksi.
Vaihtoehtona on sijoittaa rahat yrityslainoihin tai vaikka hoiva- tai liikekiinteistörahastoihin.
Sijoittajien kannalta houkuttelevia ovat myös suorat osakesijoitukset ja indeksirahastot, joiden kulut ovat pienemmät kuin osakerahastosijoituksilla.
Metsäsijoitusrahastojen kiinnostavuutta syövät matalan tuoton lisäksi osakerahastoista tutut hallintokulut.
Jos tuotto jää 3,5 prosenttiin ja hallintokulut nappaavat tuotosta 1,5 prosenttia, sijoittajalle jää kahden prosentin tuotto.
”Pelkkä spekulatiivinen hinnannousu ei lämmitä sijoittajaa. Hänen on saatava todellista vastinetta tuolle 1,5 prosentin hallintokululle.”
Beckin mukaan yksityiselle metsänomistajalle houkutteleva vaihtoehto voisi olla yhteismetsään liittyminen. Silloin metsää hoidettaisiin ammattimaisesti.
Yhteismetsien osalta tarjolla on monenlaisia vaihtoehtoja. Beckin mukaan metsäyhtiöiden tai metsänhoitoyhdistysten perustamiin yhteismetsiin liittyminen on yksi varteenotettava vaihtoehto.
”Yhteismetsän koon pitää olla riittävän suuri, että siitä saa skaalaetuja. Siltä osin raja on 500 hehtaarin tienoilla.”
Artikkelin aiheetMetsäpalvelu
Miltä metsäsi näyttää euroissa? Katso puun hinta alueittain ja hintojen kehitys koko Suomessa.
- Osaston luetuimmat
